业主大会和业主委员会指导规则(业主大会和业主委员会指导规则最新版)

随着城市化进程的不断加快，越来越多的居民选择入住小区，业主大会和业主委员会作为小区管理的核心组织，其作用愈发重要。在实际运作过程中，业主大会和业主委员会的工作常常面临诸多挑战。本文将从以下几个方面对业主大会和业主委员会指导规则进行探讨，以期为业主权益保障提供有益参考。

一、业主大会和业主委员会的定义及职能

1. 定义

业主大会是指由一个物业管理区域内全体业主组成，依法行使物业管理区域内物业管理事务的最高权力机构。

业主委员会是指由业主大会选举产生，代表业主大会行使物业管理区域内物业管理事务的组织。

2. 职能

（1）制定物业管理方案，报业主大会审议通过；

（2）监督物业管理公司履行物业管理合同；

（3）组织业主大会会议，提出物业管理事项的建议；

（4）协调业主与物业管理公司之间的关系；

（5）依法维护业主的合法权益。

二、业主大会和业主委员会指导规则的主要内容

1. 业主大会

（1）召开条件：业主大会会议应当有物业管理区域内全体业主或者其委托代理人参加，且参加人数应当达到物业管理区域内业主总数的50%以上。

（2）表决方式：业主大会会议的表决采用无记名投票方式，表决结果应当当场公布。

（3）表决事项：业主大会会议的表决事项包括物业管理方案、物业管理公司的选聘与解聘、物业管理区域内公共设施的维修、改造等。

2. 业主委员会

（1）选举产生：业主委员会成员由业主大会选举产生，成员人数一般为5至11人，任期一般为3年。

（2）职责分工：业主委员会成员应当分工明确，各司其职，确保业主大会决议的贯彻落实。

（3）会议召开：业主委员会会议应当每季度至少召开一次，特殊情况可随时召开。

三、业主大会和业主委员会指导规则的实施与监督

1. 实施与监督

（1）物业管理公司应当协助业主大会和业主委员会开展工作，确保业主大会和业主委员会决议的贯彻落实。

（2）街道办事处、乡镇人民政府应当对业主大会和业主委员会的工作进行监督，确保其依法行使职权。

2. 违规处理

（1）业主大会和业主委员会违反规定，擅自决定物业管理区域内物业管理事务的，由街道办事处、乡镇人民政府责令改正。

（2）业主大会和业主委员会成员违反规定，玩忽职守、滥用职权的，由街道办事处、乡镇人民政府给予警告或者处1000元以上5000元以下罚款。

四、业主大会和业主委员会指导规则的完善与建议

1. 完善建议

（1）明确业主大会和业主委员会的职责范围，防止权力滥用。

（2）加强对业主大会和业主委员会的监督，确保其依法行使职权。

（3）完善业主大会和业主委员会的选举制度，提高业主参与度。

2. 业主权益保障

（1）业主大会和业主委员会应当充分发挥作用，维护业主的合法权益。

（2）业主可以通过法律途径维护自己的权益，如起诉物业管理公司、业主大会和业主委员会等。

总结

业主大会和业主委员会指导规则是保障业主权益的重要依据。在实际操作过程中，我们要不断总结经验，完善相关制度，确保业主大会和业主委员会依法行使职权，为业主创造一个和谐、美好的居住环境。

业主大会和业主委员会指导规则是什么

《业主大会和业主委员会指导规则》是住房和城乡建设部制定规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益的规则。业主大会核心目的就是保护业主的合法权益，更多关于业主大会和业主委员会指导规则是什么的相关知识，接下来小编就为您来解答这个疑惑。

一、业主大会和业主委员会指导规则是什么

《业主大会和业主委员会指导规则》是住房和城乡建设部制定规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益的一部规则。

二、成立业主委员会需要确定的事项

需要确定业主委员的名额；业主委员的工资待遇；业主大会和业主委员会的权限划分；业主委员会的选举程序。

三、业主委员会成立条件

实际当中，各个地区成立业主大会及业主委员会的条件不尽相同。

1、如根据《江苏省物业管理条例》及《南京市物业管理办法》的规定：物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50％，或者已交付使用的物业建筑面积达到30％不足50％，但使用已超过一年的，应当由所在区的物业管理行政主管部门指导召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

2、如根据《成都市物业管理业主大会规程》成房物管［2003］7号相关条款规定：公有住房出售达到总建筑面积1／2以上的，商品房出售达到总建筑面积2／3以上且竣工交付使用满1年的，业主应当筹备业主大会的成立。

3、京政办发〔2001〕91号文规定：凡商品房、经济适用住房入住率超过50％，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50％的，应组建业主委员会。

4、根据《上海市住宅物业管理规定》的第七条相关规定：业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。

因此，一般来说，《物业管理条例》和《业主大会规程》对业主委员会的成立只做了原则性的规定，即小区成立业主大会及业主委员会需要以住房的出售面积达到建筑总面积的一半以上，但是各个地区，根据该地区的实际情况又有进一步具体的规定。

小编温馨提示：业主大会并不是随便就可以成立的，需要满足一定要求。以上内容就是小编为你整理的关于业主大会和业主委员会指导规则是什么的相关知识，希望在工作和学习中能够帮助到您。

业主大会和业主委员会指导规则(全文)

业主大会和业主委员会代表和维护着物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，下面就对业主大会和业主委员会做出了指导规则。

业主大会

第一章总则

第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。

第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。

第二章业主大会

第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。

第九条符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立业主大会会议筹备组。

第十条业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

第十一条筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。

筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

第十二条筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第十三条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

第十四条业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。

第十五条筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开业主大会会议。

业主大会自业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第十六条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十七条业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

第十八条管理规约应当对下列主要事项作出规定：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）物业共用部分的经营与收益分配；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

第十九条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二）业主委员会的职责；

（三）业主委员会议事规则；

（以上回答发布于2013-05-22，当前相关购房政策请以实际为准）

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业主大会和业主委员会指导规则的总则

第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。

第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。