住建部业主大会和业主委员会指导规则(住建部业主大会和业主委员会指导规则第58条)

在我国的物业管理领域，业主大会和业主委员会是至关重要的组织形式。为了规范业主大会和业主委员会的运作，住建部发布了《业主大会和业主委员会指导规则》。本文将深入解读该规则，帮助业主了解自己的权益，并为物业管理工作提供有益的参考。

一、规则概述

《业主大会和业主委员会指导规则》以下简称《规则》，是为了规范业主大会和业主委员会的运作，保障业主的合法权益，维护物业管理秩序而制定的。该规则共分为九章，包括总则、业主大会、业主委员会、监督管理、法律责任、附则等内容。

二、业主大会

1. 业主大会的性质：业主大会是业主自治组织，是物业管理的主要形式。业主大会由全体业主组成，是物业管理决策的最高权力机构。

2. 业主大会的召开：业主大会应当每年至少召开一次，有特殊情况的，经业主大会决定可以提前或者延期召开。

3. 业主大会的表决：业主大会的表决采用无记名投票方式，表决结果应当当场公布。

4. 业主大会的决议：业主大会的决议应当符合法律法规和物业管理合同的规定，并经参会业主的多数表决通过。

三、业主委员会

1. 业主委员会的性质：业主委员会是业主大会的执行机构，负责组织实施业主大会的决议，协调物业管理事务。

2. 业主委员会的组成：业主委员会由业主大会选举产生，成员应当具备一定的物业管理知识和经验。

3. 业主委员会的职责：

负责组织实施业主大会的决议；

管理物业管理资金；

监督物业管理公司的服务质量；

协调解决物业管理中的纠纷。

4. 业主委员会的任期：业主委员会的任期为三年，可以连选连任。

四、监督管理

1. 政府部门的监督：住建部门对业主大会和业主委员会的运作进行监督，确保其依法依规行事。

2. 业主的监督：业主有权对业主大会和业主委员会的决策进行监督，提出意见和建议。

3. 社会监督：新闻媒体、社会组织等对业主大会和业主委员会的运作进行监督。

五、法律责任

1. 违反规定的法律责任：业主大会和业主委员会及其成员违反《规则》的，依法承担相应的法律责任。

2. 侵犯业主权益的法律责任：业主大会和业主委员会及其成员侵犯业主合法权益的，依法承担相应的法律责任。

六、附则

1. 《规则》自发布之日起施行。

2. 《规则》的解释权归住建部门。

《业主大会和业主委员会指导规则》的发布，为业主大会和业主委员会的运作提供了明确的法律依据，有助于保障业主的合法权益，维护物业管理秩序。业主应当充分了解《规则》的内容，积极参与到业主大会和业主委员会的运作中，共同维护自己的权益。

以下是对《规则》内容的表格化呈现，便于读者快速了解：

通过本文的解读，相信大家对《业主大会和业主委员会指导规则》有了更深入的了解。希望业主们能够积极参与到业主大会和业主委员会的运作中，共同维护自己的权益，为建设和谐社区贡献力量。

业主大会和业主委员会指导规则(全文)

业主大会和业主委员会代表和维护着物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，下面就对业主大会和业主委员会做出了指导规则。

业主大会

第一章总则

第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。

第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。

第二章业主大会

第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。

第九条符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立业主大会会议筹备组。

第十条业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

第十一条筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。

筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

第十二条筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第十三条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

第十四条业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。

第十五条筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开业主大会会议。

业主大会自业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第十六条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十七条业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

第十八条管理规约应当对下列主要事项作出规定：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）物业共用部分的经营与收益分配；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

第十九条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二）业主委员会的职责；

（三）业主委员会议事规则；

（以上回答发布于2013-05-22，当前相关购房政策请以实际为准）

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陕西省业主大会业主委员会指导规则

陕西省业主大会和业主委员会活动主要依据《业主大会和业主委员会指导规则》及《陕西省物业服务管理条例》，具体规则如下：

法律依据与核心框架上位法依据《民法典》《物业管理条例》及住建部《指导规则》，明确业主大会为最高决策机构，业委会为执行机构，决定对全体业主有约束力。陕西省通过《物业服务管理条例》细化规定，增设“物业管理委员会”制度，作为过渡机构，由街道办、社区党组织及业主代表组成，任期不超2年。

业主大会与业委会关键规则业主大会：成立条件为物业管理区域内业主入住率达50%以上，或首位业主入住满2年且入住率达30%。职责是决定物业费标准等重大事项，需经专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上业主参与表决，且经参与表决业主过半数同意。首次会议由街道办/乡镇政府指导召开，需提前15日公示内容。业主委员会：委员候选人需公示，由业主大会选举产生，人数5- 11人单数，任期3- 5年。职责是执行业主大会决定，不得擅自处分共有财产，定期公开收支。由街道办、社区党组织及住建部门监督，业主可对违规决定诉讼。过渡性制度：物业管理委员会适用未成立业主大会/业委会的小区，经业主申请后由街道办牵头组建，成员含业主代表（不少于1/2）、街道办及社区代表。职能是组织业主表决物业事项、代行业委会职责，推动成立正式业主大会，任期内未完成则重新组建。

法律约束力业主大会/业委会决定对全体业主有法律约束力，违法违规的，业主可请求法院撤销。业委会需依法登记，未履职的，由住建部门或街道办责令整改。

如何增补业主委员会委员

1、根据国务院《物业管理条例》第6、13条，住建部《关于印发的通知》第44条：

书面提议更换、增补业主委员会会员等议题要求召开业主大会。

提议书应当明确提出需要更换业主委员会成员姓名，并且应当明确提出更换、增补成员的理由。该提议应获得业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主联名签署同意后递交小区业主委员会。

2、根据《物业管理条例》第6、12条，《关于印发的通知》第44、45条：

业主委员会对提议进行审查。

认为提议的内容符合业主大会议事规则，该提议应获得业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主联名签署同意，业主委员会可以决定召开临时业主大会。

3、根据国务院《物业管理条例》13条，住建部《关于印发的通知》第19、21条：

业主委员会确定召开业主大会时间。

按照业主大会议事规则的规定，业主委员会可以召开业主大会定期会议。或经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

5、根据国务院《物业管理条例》11、12、15条，住建部《关于印发的通知》第21、22、23、24、25、26、27、28、29、43、44条：

业主委员会召开业主大会。

按照通知确定的时间，业主委员会组织召开业主大会，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

符合业主大会议事规则（例如：区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。）经与会业主的投票权半数以上通过才有效，并依据表决结果作出决议，是否终止其委员资格。

6、根据住建部《关于印发的通知》第46条：

业主委员会召开委员会。委员（主任或副主任）出现空缺时，应当重新推选。

7、根据国务院《物业管理条例》15条，住建部《关于印发的通知》第30条：

业主委员会公告业主大会、业主委员会决议。决议通过或者没有被通过的结果均应公告。

8、根据国务院《物业管理条例》16条，住建部《关于印发的通知》第33条：

业主委员会办理备案手续。备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告县房地产行政主管部门和乡镇人民政府并办理备案手续。

扩展资料

注意：

1、根据《关于印发的通知》第46、58条：

条业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，才能召开业主大会临时会议，重新选举新一届业主委员会。

2、根据《物业管理条例》第11条，《关于印发的通知》第17条：

只有业主大会才有权决定选举业主委员会或者更换业主委员会委员。

3、根据《物业管理条例》第68条，《关于印发的通知》第60条：

只有业主委员会才有权召开业主大会定期会议和业主大会临时会议。业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主个人以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

业主个人以征询意见的方式征询意见的任何结果均不构成业主大会决议。只有依照程序召开的业主大会作出的业主大会决议才对全体业主产生效力。

4、根据《关于印发的通知》第51条：业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；

逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

参考资料：中华人民共和国中央人民政府-物业管理条例

中华人民共和国中央人民政府-《业主大会和业主委员会指导规》